不動産収入を受け取ったときの課税関係はどのようになっていますか？

・不動産所得とは？
不動産所得とは、次の（1）から（3）までの所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除きます。)をいいます。

(1)　土地や建物などの不動産の貸付け

(2)　地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け

(3)　船舶や航空機の貸付け

• 所得の計算方法
  不動産所得の金額は、次のように計算します。
  総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額

(1)　総収入金額

総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

イ　名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの

ロ　敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

ハ　共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

(2)　必要経費

必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

イ　固定資産税

ロ　損害保険料

ハ　減価償却費

ニ　修繕費

• 不動産の事業としての貸し付けが事業としての規模かどうか？
  1　事業的規模の判定

不動産などの貸付けによる所得は、不動産所得になります。
不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われている（事業的規模）かどうかによって、 所得金額の計算上の取扱いが異なります。
不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

（1）　貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

（2）　独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

2　所得金額の計算上の相違点

事業的規模である場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち主なものは次のとおりです。

（1）　賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、事業的規模の場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。

（2）　賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

（3）　青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除については、事業的規模の場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。

（4）　青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

• 不動産所得が赤字の時の取り扱い
  不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。
  この結果、不動産所得の損失(赤字)の金額があるときは、他の所得の金額(黒字)と差引計算（損益通算）を行うことになっています。
  しかし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、その損失が生じなかったものとみなされ損益通算することができません。

1　別荘等のように生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの

2　土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの

3　一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、その組合の特定組合員に係るもの